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签订房屋租赁意向书后迟迟不签正式合同 房主上法庭起诉

时间:2019-01-05 18:49:09

  陈某与被告某银行股份有限公司乌鲁木齐分行(以下简称某银行乌鲁木齐分行)签定了《营业用房租赁意向协议》,房屋达具备交付使用条件的情况下,陈某多次要求与被告签订正式的房屋租赁合同,由于被告不签定正式租赁合同导致上述房屋一直处于闲置状态,故陈某将某银行乌鲁木齐分行诉至法院。近日,新疆乌鲁木齐市头屯河区人民法院一审判决,双方解除《营业用房租赁意向协议》,被告某银行股份有限公司乌鲁木齐分行偿付原告陈某违约金28539.26元。

  经审理查明,2015年7月13日,甲方(出租方)陈某、刘某、孔某与乙方(承租方)某银行乌鲁木齐分行签订一份《营业用房租赁意向协议》,约定:乙方拟承租甲方位于乌鲁木齐市经济开发区黄山街海鸿国际物流港一处房屋24号(陈某)、25号(刘某)、26号(孔某)商铺作为营业办公用房,商铺产权面积分别为67.26平方米,共计201.78平方米,每平方米每天租金4.65元,租赁面积最终以实际测量面积为准;拟订租期为5年,起租日期以双方签订的正式租赁合同约定为准(乙方装修期间免一个月租金);24号(陈某)、25号(刘某)、26号(孔某)商铺租赁年租赁总额为342471.09元,三家商铺年租金均为114157.03元,前三年租金不变,从第四年起租金在上年基础上递增5%,乙方每年在起租日前一个月向甲方支付全年租金,甲方需向乙方开具合法有效的房屋租赁发票;租赁合同到期后,乙方有优先续租权,并应在租期到期前三个月内与甲方签订续租合同,否则乙方应自觉向甲方退房;本意向协议有效期自2015年7月13日至双方签订正式租赁合同止,在本协议有效期内,甲方不得将上述房屋租赁或出售与他人,除本意向已明确的事项外,其他租赁具体事宜双方以签订的正式合同为准;甲乙双方如单方违约,违约方应当向对方支付相当于三个月租金作为违约金。

  该意向协议签订后,同年8月3日,陈某、刘某与新疆某实业投资有限公司签订一份《商品房预售合同》,购买新疆某实业投资有限公司建设的位于乌鲁木齐经济技术开发区黄山街269号第1层1C-M24号房,该商品房的用途为商业,预测绘建筑面积共63.3平方米,按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米25353.96元,总金额人民币1604905.66元,付款方式为分期付款,已付房款1305308元,剩余房款299597.66元分两次付清,期限为6个月,该商品房应当在2014年11月25日前经验收合格并交付使用。

  《商品房预售合同》签订后,陈某将该合同的相关资料提交给了某银行乌鲁木齐分行。2015年9月18日,某银行乌鲁木齐分行零售银行部《关于上报筹建乌鲁木齐海鸿国际小微支行的请示》中写明:“我行拟租赁用于海鸿国际小微支行营业用房的业主共三人,经核实,其中陈某、孔某二人已提供了与开发商签订的《商品房预售合同》并已备案,刘某向开发商交了定金,尚未与开发商签订《商品房预售合同》,与总行要求尚有差距”。

  2015年9月21日,某银行乌鲁木齐分行网点建设委员会《二0一五年网点建设委员会会议纪要》的会议记录写明:“经会议代表讨论,形成以下决议:一、在刘某业主尚未与开发商签订《商品房预售合同》,未达到总行对法律审核要求的情况下,暂缓该小微支行的筹建报批。二、继续做好其他报批所需资料的准备,在法律审核达到要求后,可按规定上报总行批准”。后因某银行乌鲁木齐分行一直未与陈某签订正式的租赁合同,陈某经多次与某银行乌鲁木齐分行协商未果,其遂向法院起诉。

  另查明,陈某、刘某与新疆某实业投资有限公司签订的《商品房预售合同》中所购买的商铺,就是陈某、刘某、孔某与中信银行乌鲁木齐分行签订的《营业用房租赁意向协议》中约定的陈某应当出租给某银行乌鲁木齐分行的商铺。

  本案在庭审中,某银行乌鲁木齐分行明确表示,因出租方三人中有一人至今未向其提供租赁房屋的合法权利凭证,签订正式租赁合同的条件不具备,签订合同的目的无法实现,故其无法签订正式的租赁合同。陈某遂变更诉讼请求,要求解除原、被告签订的《营业用房租赁意向协议》,被告支付违约金并赔偿租金损失。

  法院认为,依法成立的合同自成立时生效,对当事人具有法律效力,当事人应当按约履行自己的义务。本案中,陈某、刘某、孔某与某银行乌鲁木齐分行在平等自愿、协商一致基础上签订的《营业用房租赁意向协议》系各方真实意思表示,合法有效,各方均应按约履行,否则应承担相应的违约责任。

  在意向协议签订后,陈某、刘某与新疆某实业投资有限公司签订了《商品房预售合同》,购买了意向协议中约定的其应当出租的商铺,并将《商品房预售合同》的相关资料提交给了某银行乌鲁木齐分行,并经该行审核通过。而某银行乌鲁木齐分行因刘某未与开发商签订《商品房预售合同》,导致签订正式租赁合同的条件不具备,而无法与陈某签订正式的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照约定解决”,据此,某银行乌鲁木齐分行应当承担本案中的违约责任,至于其与刘某之间的纠纷,双方可另行解决。

  关于某银行乌鲁木齐分行辩称,本案中的《营业用房租赁意向协议》是原告、刘某、孔某共同作为出租方与其签订的,本案应为必要共同诉讼,现原告单独向法院起诉,遗漏了必要的共同诉讼人。对此,陈某有异议,提出意向协议中的出租方三人是普通共同诉讼人,不是必要共同诉讼人,其有权单独起诉向被告主张权利。本院认为,《营业用房租赁意向协议》虽是陈某、刘某、孔某共同作为出租方与某银行乌鲁木齐分行签订的,但该意向协议中所涉及的三间商铺分别属于陈某、刘某、孔某,该三人只是对自己的商铺有权利义务,而不是对三间商铺有共同的权利义务,故本案不是必要共同诉讼,陈某单独作为原告提起诉讼,符合法律规定,本案不存在遗漏必要共同诉讼人的问题。某银行乌鲁木齐分行的该辩称理由不能成立,法院不予采信。

  关于某银行乌鲁木齐分行辩称,《营业用房租赁意向协议》是双方签订正式租赁合同的意向,不具备合同成立的有效要件,该意向协议不能成立,不存在解除问题。对此,法院认为,因该意向协议中包括出租方、承租方、租赁商铺具体位置及门牌号、商铺面积、租赁用途、拟租期、租金及租金支付、违约责任等合同基本条款,具备合同成立的有效要件,故该意向协议依法成立,合法有效。因某银行乌鲁木齐分行在庭审中明确表示,签订正式租赁合同的条件不具备,无法签订正式的租赁合同,故陈某要求解除与某银行乌鲁木齐分行签订的《营业用房租赁意向协议》,符合法律规定,法院对此予以支持。某银行乌鲁木齐分行的该辩称不能成立,法院不予采信。

  关于陈某要求某银行乌鲁木齐分行支付3个月的租金28539.26元作为违约金,对此,法院认为,因双方在《营业用房租赁意向协议》中明确约定,三家商铺年租金均为114157.03元,如单方违约,违约方应当向对方支付相当于三个月租金作为违约金,故某银行乌鲁木齐分行应当按此约定向陈某支付3个月的租金28539.26元(年租金114157.03元÷12个月×3个月)作为违约金,陈某的该项诉讼请求符合法律规定及双方协议的约定,法院予以支持。

  关于陈某要求中某银行乌鲁木齐分行赔偿2015年7月13日至2016年7月12日期间的租金损失114157.03元。对此,某银行乌鲁木齐分行有异议,提出双方在意向协议中约定起租日期以双方签订的正式租赁合同约定为准,现双方未签订正式租赁合同,原告依据意向协议签约时间计算租金没有依据。法院认为,因双方在《营业用房租赁意向协议》中明确约定,起租日期以双方签订的正式租赁合同约定为准,自2015年7月13日至双方签订正式租赁合同止,甲方不得将上述房屋租赁或出售与他人,故陈某就应当知道,在未签订正式租赁合同的情况下,其可能会产生商铺空置的租金损失,其就应当尽快与某银行乌鲁木齐分行协商签订正式租赁合同,如协商不成,应及时向法院起诉,以防止租金损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”,第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此,因陈某未及时向法院起诉,致使其租金损失扩大,其不得就扩大的损失要求赔偿;且因双方在意向协议中明确约定,违约方应当向对方支付相当于三个月租金作为违约金,即某银行乌鲁木齐分行在签订意向协议时预见或应当预见因违反协议可能造成的损失就是不超过3个月的租金,而陈某要求某银行乌鲁木齐分行支付3个月的租金作为违约金的诉讼请求,法院已予以支持,故其再按意向协议的签约时间要求赔偿2015年7月13日至2016年7月12日期间的租金损失114157.03元,没有事实及法律依据,法院对其该诉讼请求不予支持。

  综上所述,法院一审判决:解除原告陈某与被告某银行股份有限公司乌鲁木齐分行于2015年7月13日签订的《营业用房租赁意向协议》;被告某银行股份有限公司乌鲁木齐分行偿付原告陈某违约金28539.26元(即3个月的租金);驳回原告陈某要求被告某银行股份有限公司乌鲁木齐分行赔偿2015年7月13日至2016年7月12日期间的租金损失114157.03元的诉讼请求。以上给付款项共计28539.26元。